La cr\u00e9ation de logements en milieu urbain a beaucoup \u00e9volu\u00e9 au cours des derni\u00e8res d\u00e9cennies, au regard de transformations soci\u00e9tales et \u00e9conomiques majeures. Depuis l\u2019av\u00e8nement de l\u2019\u00e9conomie de la connaissance et la flexibilisation du march\u00e9 du travail \u00e0 partir des ann\u00e9es 1970, en passant par l\u2019acc\u00e9l\u00e9ration de la globalisation dans les soci\u00e9t\u00e9s caract\u00e9ris\u00e9es par un capitalisme \u00ab avanc\u00e9 \u00bb, de nouveaux discours m\u00ealant d\u00e9veloppement \u00e9conomique et spatial ont vu le jour. En particulier, une comp\u00e9tition accrue s\u2019est install\u00e9e, d\u2019abord entre villes majeures, puis de plus en plus entre villes de taille moyenne, afin d\u2019attirer des travailleurs hautement qualifi\u00e9s des secteurs de l\u2019\u00e9conomie cr\u00e9ative et de la connaissance. Dans ce contexte, de nouvelles formes de logement ont vu le jour et ont pu se d\u00e9velopper avec le soutien plus ou moins actif des autorit\u00e9s publiques.<\/p>\n
Entre autres, l\u2019\u00e9mergence de r\u00e9sidences concentrant de petits logements avec des espaces partag\u00e9s et d\u00e9di\u00e9es aux \u00e9tudiants et \u00ab jeunes professionnels \u00bb a \u00e9t\u00e9 vue comme un moyen d\u2019attirer ces populations dans des zones de r\u00e9g\u00e9n\u00e9ration urbaine et de favoriser le red\u00e9ploiement \u00e9conomique et territorial de ces zones. Ce d\u00e9veloppement est \u00e9galement li\u00e9 \u00e0 la tendance, parmi les jeunes adultes, \u00e0 rester locataires du march\u00e9 priv\u00e9 pour des p\u00e9riodes de plus en plus longues, au vu de leurs difficult\u00e9s croissantes \u00e0 acc\u00e9der \u00e0 un logement locatif abordable et \u00e0 devenir propri\u00e9taires. \u00c0 c\u00f4t\u00e9 de ce ph\u00e9nom\u00e8ne, il est souvent admis que les jeunes seraient plus enclins \u00e0 partager leur logement, pour pouvoir acc\u00e9der \u00e0 des quartiers plus attractifs et faire face aux loyers \u00e9lev\u00e9s, en particulier en milieu urbain. Ces tendances seraient aussi le reflet de parcours de vie plus h\u00e9t\u00e9rog\u00e8nes et moins lin\u00e9aires qu\u2019auparavant. N\u00e9anmoins, c\u2019est souvent par contrainte et non par choix que les jeunes partagent leur logement, surtout lorsque cette pratique dure dans le temps, ce qui peut avoir des r\u00e9percussions sur leur bien-\u00eatre et leur s\u00e9curit\u00e9 d\u2019occupation. Ces difficult\u00e9s n\u2019ont pas emp\u00each\u00e9 la prolif\u00e9ration de diff\u00e9rentes formes de logements partag\u00e9s dans de nombreuses villes occidentales.<\/p>\n
Parmi ces formes de logements partag\u00e9s, on retrouve le co-living. Ce terme commercial d\u00e9signe la mise en location de chambres meubl\u00e9es avec des espaces partag\u00e9s et des services, propos\u00e9s par des soci\u00e9t\u00e9s professionnelles sp\u00e9cialis\u00e9es, moyennant des frais d\u2019adh\u00e9sion au portefeuille et \u00e0 la client\u00e8le g\u00e9r\u00e9s par ces soci\u00e9t\u00e9s. Ces derni\u00e8res promettent une offre flexible et une exp\u00e9rience sans tracas \u00e0 des personnes en situation de transition \u2013 typiquement de jeunes travailleurs mobiles \u2013 et ont recours de mani\u00e8re plus ou moins extensive aux plateformes et aux technologies digitales au sens large. De par leur r\u00f4le d\u2019interm\u00e9diaire dans la mise en location et la gestion de ces chambres, les soci\u00e9t\u00e9s de co-living ont institutionnalis\u00e9 et professionnalis\u00e9 la colocation, afin d\u2019en optimiser le rendement, de d\u00e9velopper le secteur de mani\u00e8re tr\u00e8s rapide et d\u2019ouvrir cet actif \u00e0 l\u2019investissement institutionnel.<\/p>\n
Le co-living, comme d\u2019autres formes de logement partag\u00e9 (par exemple, les r\u00e9sidences \u00e9tudiantes priv\u00e9es) et d\u2019autres actifs dits de \u00ab niche \u00bb, peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme du logement ultra-marchandis\u00e9. Ce concept, utilis\u00e9 initialement par David Madden et Peter Marcuse (2016)[1], fait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l\u2019influence extr\u00eame de l\u2019immobilier et de l\u2019accumulation de capital dans tous les aspects de la cr\u00e9ation de logements. Ainsi, chaque \u00e9tape du processus de cr\u00e9ation de logements peut \u00eatre marchandis\u00e9e et devient guid\u00e9e par l\u2019accumulation de capital. Ce ph\u00e9nom\u00e8ne a surtout \u00e9t\u00e9 observ\u00e9 suite \u00e0 la crise financi\u00e8re de 2008-2009 et au boom technologique qui a donn\u00e9 naissance au capitalisme digital. L\u2019interm\u00e9diation digitale et l\u2019av\u00e8nement des plateformes ont permis de cr\u00e9er de nouvelles opportunit\u00e9s d\u2019investissement dans l\u2019immobilier et ont directement contribu\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9mergence et au d\u00e9veloppement acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 des actifs de niche tels que le co-living, en tant qu\u2019outils puissants de collecte de donn\u00e9es et de gouvernance digitalis\u00e9e. Le co-living peut ainsi \u00eatre vu comme un actif rendu possible par la digitalisation et qui acc\u00e9l\u00e8re la capture de flux de capital et de travail, et par l\u00e0, l\u2019ultra-marchandisation du logement.<\/p>\n
Au Luxembourg, le co-living se pr\u00e9sente en surface comme une r\u00e9ponse \u00e0 une triple crise impliquant l\u2019\u00c9tat, le march\u00e9 et la soci\u00e9t\u00e9. Alors que la prosp\u00e9rit\u00e9 \u00e9conomique du pays repose sur le recrutement de travailleurs hautement qualifi\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, la crise immobili\u00e8re de 2022 a accentu\u00e9 un d\u00e9ficit structurel de logements. En parall\u00e8le, le march\u00e9 locatif priv\u00e9 est caract\u00e9ris\u00e9 par une faible profondeur de march\u00e9 et des rendements limit\u00e9s. Cependant, il reste largement inabordable pour de nombreux groupes de la population, et il est devenu de plus en plus difficile pour le plus grand nombre d\u2019acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e. Dans ce contexte, le co-living se pr\u00e9sente comme un outil d\u2019attractivit\u00e9 des talents, un rem\u00e8de au manque de rendement locatif et aux difficult\u00e9s \u00e0 faire red\u00e9marrer la construction de logements, ainsi qu\u2019une solution accessible et abordable pour les travailleurs expatri\u00e9s. Cependant, le d\u00e9veloppement du co-living peut \u00e9galement \u00eatre per\u00e7u comme le dernier sympt\u00f4me d\u2019un syst\u00e8me de logement reposant sur des politiques consensuelles et une gouvernance entrepreneuriale, utilisant le discours de crise pour maintenir la question du logement d\u00e9politis\u00e9e.<\/p>\n
Ainsi, les soci\u00e9t\u00e9s de co-living mobilisent des discours antinomiques face \u00e0 diff\u00e9rents types d\u2019acteurs, tout en leur fournissant un champ discursif leur permettant de cr\u00e9er une apparence de consensus. Ces discours peuvent \u00eatre d\u00e9cortiqu\u00e9s comme suit :<\/p>\n
Actuellement, il y a principalement trois soci\u00e9t\u00e9s locales sp\u00e9cialis\u00e9es dans le co-living au Luxembourg et deux soci\u00e9t\u00e9s internationales qui ont fait leur entr\u00e9e sur le march\u00e9 luxembourgeois de mani\u00e8re effective. L\u2019offre se concentre \u00e0 Luxembourg-Ville et dans les communes avoisinantes, et dans une moindre mesure au sud du pays, autour du campus de Belval. Certaines soci\u00e9t\u00e9s locales ont m\u00eame quelques r\u00e9sidences de l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 de la fronti\u00e8re, \u00e0 Arlon et Micheville. Le co-living s\u2019est aussi bien d\u00e9velopp\u00e9 dans le stock existant (qui repr\u00e9sente la majorit\u00e9 de l\u2019offre actuelle) \u2013 en particulier dans des quartiers centraux de la capitale tels que gare, Bonnevoie Nord et Sud et le Limpertsberg \u2013 que dans la construction neuve, o\u00f9 il prend alors la forme de r\u00e9sidences construites \u00e0 cette fin, de la m\u00eame mani\u00e8re que les r\u00e9sidences de logements partag\u00e9s d\u00e9crites ci-dessus, et se d\u00e9veloppe plut\u00f4t dans des zones p\u00e9riph\u00e9riques qui ont fait l\u2019objet de projets urbains. Les loyers par m\u00e8tre carr\u00e9 sont g\u00e9n\u00e9ralement bien plus \u00e9lev\u00e9s que sur le march\u00e9 locatif traditionnel, d\u2019autant plus si les chambres sont lou\u00e9es pour de courtes dur\u00e9es.<\/p>\n
Les strat\u00e9gies de d\u00e9veloppement des soci\u00e9t\u00e9s de co-living peuvent \u00eatre vues en trois temps. Dans un premier temps, elles cherchent \u00e0 cr\u00e9er une r\u00e9ponse in\u00e9vitable \u2013 encore une fois, \u00e0 travers l\u2019offre de solutions accessibles et sans tracas \u2013 \u00e0 une demande des jeunes travailleurs mobiles des secteurs de la tech et de la finance. Cependant, certaines soci\u00e9t\u00e9s \u00ab recrutent \u00bb litt\u00e9ralement les locataires et peuvent \u00eatre tr\u00e8s s\u00e9lectives dans le profilage des \u00ab co-livers<\/em> \u00bb, dont elles v\u00e9rifient qu\u2019ils conviennent \u00e0 la communaut\u00e9 et attendent qu\u2019ils soient en recherche d\u2019une certaine forme d\u2019exclusivit\u00e9 li\u00e9e \u00e0 cet entre-soi. Dans un second temps, ces soci\u00e9t\u00e9s cherchent \u00e0 devenir un partenaire in\u00e9vitable pour attirer des investisseurs \u00e9trangers dans les projets r\u00e9sidentiels neufs, en leur assurant une certaine rentabilit\u00e9, rendue possible par une densification \u00e0 l\u2019extr\u00eame de l\u2019espace et des taux d\u2019occupation optimis\u00e9s. Cette strat\u00e9gie va de pair avec une expansion et une professionnalisation du secteur, ainsi que la cr\u00e9ation d\u2019\u00e9cosyst\u00e8mes rassemblant investisseurs, promoteurs et exploitants sp\u00e9cialis\u00e9s. Enfin, dans un troisi\u00e8me temps, de plus en plus d\u2019op\u00e9rateurs se diversifient ou cr\u00e9ent des alliances afin de combiner diff\u00e9rents produits (chambres et unit\u00e9s ind\u00e9pendantes, de tr\u00e8s courte \u00e0 moyenne dur\u00e9e) dans diff\u00e9rentes localisations. Il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019une mani\u00e8re de pousser l\u2019optimisation et l\u2019offre de mobilit\u00e9 interne un cran plus loin, mais cela n\u2019est possible qu\u2019avec une certaine taille de portefeuille. Cela implique une volont\u00e9 de croissance, qui se superpose n\u00e9anmoins \u00e0 l\u2019id\u00e9e que le co-living doit rester un segment de niche\u2026 ce qui traduit une volont\u00e9 de garder le contr\u00f4le sur ce secteur.<\/p>\n Pour mieux comprendre les enjeux de r\u00e9gulation et de planification urbaine li\u00e9s au d\u00e9veloppement du co-living, il faut se pencher sur un ensemble d\u2019instruments \u00e0 la fois au niveau national (bail \u00e0 habitation, \u00e9tablissements d\u2019h\u00e9bergement, crit\u00e8res d\u2019habitabilit\u00e9 et de salubrit\u00e9, etc.) et communal (plans d\u2019am\u00e9nagement g\u00e9n\u00e9raux et particuliers, r\u00e8glements sur les b\u00e2tisses, les voiries et les sites). De l\u2019analyse du cadre actuel, il ressort qu\u2019il n\u2019existe pas de crit\u00e8res sp\u00e9cifiques pour encadrer le d\u00e9veloppement du co-living, ce qui pourrait rendre les communes d\u00e9munies face \u00e0 de grands acteurs internationaux priv\u00e9s qui ont tendance \u00e0 faire leur entr\u00e9e dans de nouveaux march\u00e9s locaux avec des cahiers des charges tr\u00e8s standardis\u00e9s et optimis\u00e9s (allant parfois jusqu\u2019\u00e0 sp\u00e9cifier le nombre de m\u00e8tres lin\u00e9aires de penderie par chambre). Par ailleurs, une partie de l\u2019offre se positionne \u00e0 l\u2019interface entre logement et h\u00e9bergement pour une \u00ab client\u00e8le de passage \u00bb, ce qui d\u00e9pend entre autres du caract\u00e8re commercial ou non de l\u2019activit\u00e9, des dur\u00e9es d\u2019occupation propos\u00e9es, de la mani\u00e8re dont le m\u00e9nage est d\u00e9limit\u00e9, et des possibilit\u00e9s ou non de s\u2019enregistrer \u00e0 la commune. Un basculement d\u2019une partie trop importante du parc de logements concern\u00e9 vers le secteur de l\u2019h\u00e9bergement risquerait d\u2019aggraver la p\u00e9nurie structurelle de logements disponibles pour de longues dur\u00e9es, avec des implications sur la s\u00e9curit\u00e9 d\u2019occupation et une pr\u00e9carisation des occupants, \u00e9galement dans d\u2019autres sph\u00e8res de la vie.<\/p>\n Enfin, la mani\u00e8re dont les unit\u00e9s de co-living sont aujourd\u2019hui d\u00e9limit\u00e9es dans la planification de nouveaux projets (en suivant la r\u00e9glementation actuelle sur les chambres meubl\u00e9es) conduit \u00e0 sous-estimer les densit\u00e9s d\u2019occupation r\u00e9elles. En effet, dans la plupart des projets r\u00e9alis\u00e9s et en cours, une unit\u00e9 de co-living est d\u00e9limit\u00e9e comme un ensemble de chambres partageant les m\u00eames locaux collectifs (cuisine, s\u00e9jour, salle de bains dans certains cas). Dans les calculs de densit\u00e9 de logement, ces grandes unit\u00e9s permettent donc de compenser des typologies studio et appartement une chambre, alors m\u00eame que chaque occupant a pour seul espace privatif sa chambre. Cela questionne la mani\u00e8re dont on d\u00e9finit et consid\u00e8re l\u2019objet \u00ab logement \u00bb.<\/p>\n Au Luxembourg, au d\u00e9but du 20\u00e8me si\u00e8cle, on appelait Schlafg\u00e4nger les personnes qui louaient le lit de l\u2019occupant principal pendant ses heures de travail. Au cours d\u2019un entretien effectu\u00e9 avec un expert de l\u2019immobilier \u00e0 propos du co-living, cette personne a sugg\u00e9r\u00e9 qu\u2019un jour, gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019intelligence artificielle, plusieurs personnes pourraient partager la m\u00eame chambre selon les jours de la semaine. En Californie, il existe d\u00e9j\u00e0 des \u00ab podshares \u00bb, de grands dortoirs o\u00f9 l\u2019on loue un lit, qui sont pr\u00e9sent\u00e9s comme le futur du logement dans la presse locale. A partir de ces exemples, on peut se demander si une innovation est toujours quelque chose de nouveau, d\u2019in\u00e9vitable, et sans limites. Plus g\u00e9n\u00e9ralement, il semble essentiel de questionner les discours de l\u2019innovation et de la flexibilit\u00e9 li\u00e9s au co-living, et de se rappeler que le d\u00e9veloppement de nouvelles formes de logement correspond parfois avant tout \u00e0 la remarchandisation de pratiques anciennes, posant ainsi le risque de la r\u00e9surgence de certaines formes de pr\u00e9carit\u00e9.<\/p>\n Uyttebrouck, C.\u00a0(2025).\u00a0Enjeux de r\u00e9gulation li\u00e9s au d\u00e9veloppement de nouveaux segments sur le march\u00e9 locatif priv\u00e9<\/em>. Minist\u00e8re du Logement et de l’Am\u00e9nagement du territoire – Observatoire de l’Habitat.\u00a0https:\/\/logement.public.lu\/fr\/publications\/observatoire\/note-46.html<\/a><\/p>\n Uyttebrouck, C., & Paccoud, A. (2026). Hyper-commodified housing products and the triple crisis: regulating the symptom or rethinking housing provision? Regional Studies<\/em>, 60(1). https:\/\/doi.org\/10.1080\/00343404.2026.2626500<\/a><\/p>\n Uyttebrouck, C., & Paccoud, A. (2026). Pushing housing hyper-commodification: How new rental market intermediaries capture flows of labour and capital under platform capitalism. International Journal of Housing Policy. <\/em>https:\/\/doi.org\/10.1080\/19491247.2026.2707742<\/a><\/p>\n Uyttebrouck, C., Zi\u0119ba-Kulawik, K., & Paccoud, A. (2024). Typologie de logements locatifs partag\u00e9s, de courte dur\u00e9e et digitalis\u00e9s<\/em>. Minist\u00e8re du Logement \u2013 Observatoire de l\u2019Habitat. https:\/\/logement.public.lu\/fr\/publications\/observatoire\/note-41.html<\/a><\/p>\nUne planification situ\u00e9e dans une zone grise, suscitant d\u2019importants enjeux de r\u00e9gulation<\/h2>\n
Le risque de faire ressurgir d\u2019anciennes formes de pr\u00e9carit\u00e9<\/h2>\n
Pour aller plus loin :<\/h2>\n