\u00ab Construire n\u00e9cessite du terrain […] nous devons travailler pour avoir plus de logements abordables. \u00bb Ces mots du Premier ministre luxembourgeois, Luc Frieden, prononc\u00e9s lors de son premier discours sur l\u2019\u00e9tat de la nation le 11 juin 2024, r\u00e9sonnent comme un appel urgent \u00e0 l\u2019action. Or, ce discours pointe du doigt un probl\u00e8me auquel le Luxembourg est confront\u00e9 depuis plusieurs d\u00e9cennies : la crise du logement exacerb\u00e9e par la concentration fonci\u00e8re. La note 29 de l\u2019Observatoire de l\u2019habitat, parue en 2021, montrait que 0,5 % de la population r\u00e9sidente d\u00e9tenait la moiti\u00e9 des terrains sur lesquels des logements pouvaient \u00eatre construits.<\/p>\n
Pour comprendre cette situation, il est crucial de remonter le temps et d\u2019analyser les dynamiques historiques et \u00e9conomiques qui l\u2019ont fa\u00e7onn\u00e9e. Le cas de Dudelange, ville marqu\u00e9e par une industrialisation rapide, une croissance d\u00e9mographique importante et des transformations socio\u00e9conomiques significatives, offre un exemple pertinent : malgr\u00e9 tous ces bouleversements, les terres sont rest\u00e9es aux mains des m\u00eames grandes familles propri\u00e9taires, avec des niveaux de concentration relativement stables, sur pr\u00e8s de deux si\u00e8cles. Cet article explore ces in\u00e9galit\u00e9s fonci\u00e8res en croisant des donn\u00e9es issues des archives de l\u2019Administration du cadastre et de la topographie avec des sources g\u00e9n\u00e9alogiques.<\/p>\n
Le village de Dudelange vivait, jusqu\u2019\u00e0 la fin du XVIIIe si\u00e8cle, sous un syst\u00e8me seigneurial o\u00f9 la r\u00e9partition des terres d\u00e9pendait de la proximit\u00e9 au seigneur. Plus un tenancier \u00e9tait loyal et utile au seigneur, plus il se voyait confier de terres arables. Ce syst\u00e8me perdura jusqu\u2019\u00e0 la fin de l\u2019Ancien R\u00e9gime en 1795, quand l\u2019introduction de la l\u00e9gislation r\u00e9volutionnaire et le Code civil transform\u00e8rent les tenanciers en propri\u00e9taires \u00e0 part enti\u00e8re. Cette introduction eut des cons\u00e9quences importantes : d\u2019un c\u00f4t\u00e9, elle mit fin aux droits seigneuriaux et cl\u00e9ricaux qui pesaient lourdement sur les m\u00e9nages, mais, de l\u2019autre, elle ossifia par le droit de propri\u00e9t\u00e9 les in\u00e9galit\u00e9s fonci\u00e8res seigneuriales. Ce faisant, une classe de grands propri\u00e9taires fonciers fut cr\u00e9\u00e9e : en 1824, date du premier cadastre officiel, en croisant archives cadastrales et sources g\u00e9n\u00e9alogiques, on ne trouve que 20 familles (sur un total de 281) d\u00e9tenant 47 % de la surface de terrains aux mains de personnes physiques.<\/p>\n
Avec l\u2019industrialisation \u00e0 la fin du XIXe si\u00e8cle, Dudelange connut une transformation \u00e9conomique, d\u00e9mographique et sociale majeure. La fondation de la Soci\u00e9t\u00e9 anonyme des hauts fourneaux et forges de Dudelange en 1882, qui sera int\u00e9gr\u00e9e plus tard aux Aci\u00e9ries r\u00e9unies de Burbach-Eich-Dudelange (ARBED), et la production de la premi\u00e8re charge d\u2019acier du pays en 1886 marqu\u00e8rent le d\u00e9but d\u2019une nouvelle \u00e8re. Cette transition entra\u00eena une explosion d\u00e9mographique : la population passa de 1 691 habitants en 1872 \u00e0 plus de 10 000 en 1905, cr\u00e9ant ainsi une demande intense en logements. Les plus importants propri\u00e9taires fonciers, h\u00e9ritiers de l\u2019\u00e9poque seigneuriale, contr\u00f4laient toujours la majeure partie des terres et pouvaient dicter \u00e0 la fois la vitesse du d\u00e9veloppement urbain et son d\u00e9ploiement g\u00e9ographique. Pendant longtemps, la ville fut divis\u00e9e en un sud industriel avec l\u2019usine et les logements ouvriers qui l\u2019entouraient, et un nord rural habit\u00e9 par les familles d\u2019agriculteurs historiques de la ville. La lenteur avec laquelle des terrains furent lib\u00e9r\u00e9s pour construire des logements pour les ouvriers r\u00e9cemment arriv\u00e9s \u00e0 Dudelange mena \u00e0 une crise du logement si s\u00e9v\u00e8re qu\u2019en 1905, 51 % des logements locatifs \u00e0 Dudelange avaient une surface habitable par habitant insuffisante. Cette situation appela un premier activisme immobilier de la part de la puissance publique et des grands industriels : l\u2019ARBED, la Soci\u00e9t\u00e9 nationale des habitations \u00e0 bon march\u00e9 (SNHBM) r\u00e9cemment cr\u00e9\u00e9e et la commune \u00e9taient responsables de la construction d\u2019environ 20 % du stock de logements qui existait \u00e0 Dudelange en 1938.<\/p>\n
L\u2019in\u00e9galit\u00e9 et la concentration fonci\u00e8res \u00e0 Dudelange trouvent leurs racines dans des dynamiques historiques profondes et se sont intensifi\u00e9es au fil des si\u00e8cles. L\u2019analyse des archives cadastrales de cette ville entre 1824 et 1938 fait ressortir deux grandes tendances qui peuvent sembler \u00e0 premi\u00e8re vue contradictoires : une augmentation rapide du nombre de propri\u00e9taires immobiliers et, en m\u00eame temps, la persistance d\u2019un petit nombre de grands propri\u00e9taires fonciers.<\/p>\n
En effet, le nombre de propri\u00e9taires immobiliers et\/ou fonciers est multipli\u00e9 par quatre entre 1824 et 1938, suivant de mani\u00e8re att\u00e9nu\u00e9e l\u2019incroyable essor d\u00e9mographique de la ville sur cette p\u00e9riode, tir\u00e9 par une migration interne et internationale soutenue. Cette croissance num\u00e9rique du nombre de propri\u00e9taires cache une donn\u00e9e fondamentale : la surface de terrains acquise par ces nouveaux<\/em> propri\u00e9taires \u00e0 Dudelange. Elle est en effet due au d\u00e9veloppement d\u2019un fait social nouveau : l\u2019apparition de la petite propri\u00e9t\u00e9. Si en 1872 \u2013 juste avant l\u2019essor industriel \u2013, 2 % des propri\u00e9taires d\u00e9tenaient moins de 5 ares incluant leur maison (soit 500 m2 de terrain), cette situation concernait pr\u00e8s de la moiti\u00e9 des propri\u00e9taires en 1938. M\u00e9caniquement, ceci causa une forte chute dans la proportion des grands propri\u00e9taires<\/em>, c\u2019est-\u00e0-dire ceux d\u00e9tenant plus d\u2019un hectare de foncier (soit 10 000 m2, donc autant que la surface d\u00e9tenue par vingt petits propri\u00e9taires<\/em>). Alors qu\u2019ils repr\u00e9sentaient 47 % des propri\u00e9taires en 1872, cette part tomba \u00e0 9 % en 1938. Mais malgr\u00e9 leur marginalisation num\u00e9rique, ces grands propri\u00e9taires ont continu\u00e9 \u00e0 d\u00e9tenir l\u2019essentiel du foncier de la ville, passant de 93 % de tout le foncier d\u00e9tenu par des personnes physiques en 1872 \u00e0 85 % en 1938.<\/p>\n Cette situation devient plus compr\u00e9hensible si on s\u2019int\u00e9resse \u00e0 la fa\u00e7on dont petits<\/em> (d\u00e9tenant essentiellement une maison et le terrain autour) et grands<\/em> propri\u00e9taires (d\u00e9tenant plus d\u2019un hectare de terrain) ont obtenu leur foncier. En 1872, seulement un propri\u00e9taire de maison sur trois avait acquis sa maison ou le terrain \u00e0 b\u00e2tir sur lequel elle allait \u00eatre construite. Ce chiffre passa \u00e0 deux sur trois en 1905 et \u00e0 quatre sur cinq en 1938, l\u2019h\u00e9ritage cessant ainsi d\u2019\u00eatre la voie de transmission immobili\u00e8re pr\u00e9dominante avec l\u2019av\u00e8nement de l\u2019industrialisation. Pour les propri\u00e9taires d\u00e9tenant plus d\u2019un hectare de foncier, la tendance est diff\u00e9rente. En 1872, 94 % de ces propri\u00e9taires avaient h\u00e9rit\u00e9 de leurs terres. En 1938, ce pourcentage \u00e9tait encore de 78 %, indiquant que les grandes propri\u00e9t\u00e9s fonci\u00e8res continuaient \u00e0 \u00eatre majoritairement transmises de g\u00e9n\u00e9ration en g\u00e9n\u00e9ration.<\/p>\n Ces r\u00e9sultats montrent que le d\u00e9veloppement de la petite propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re n\u2019a pas eu d\u2019impact significatif sur la grande d\u00e9tention fonci\u00e8re \u00e0 Dudelange. Les processus de transmission du foncier relev\u00e9s ci-dessus ont eu une autre cons\u00e9quence : ils ont permis de maintenir une tr\u00e8s forte concentration dans la d\u00e9tention du foncier. Si les 20 familles d\u00e9tenant le plus de foncier cumulaient 47 % des terrains aux mains de personnes physiques en 1824, ce chiffre grimpa \u00e0 63 % en 1938. Ces chiffres r\u00e9v\u00e8lent donc non seulement une forte continuit\u00e9, mais aussi une intensification de la concentration des terres au sein de groupes familiaux sp\u00e9cifiques (sur une surface d\u00e9tenue certes plus r\u00e9duite, du fait du d\u00e9veloppement industriel et urbain de la ville). En effet, une caract\u00e9ristique notable de la distribution du foncier \u00e0 Dudelange est la persistance de dynasties familiales dont un membre jouait, par le pass\u00e9, un r\u00f4le politique notable dans le syst\u00e8me seigneurial de Dudelange. En 1824, ces familles repr\u00e9sentaient 9 % des 281 familles de la ville et d\u00e9tenaient 33 % du foncier d\u00e9tenu par des personnes physiques, une situation qui resta quasiment inchang\u00e9e jusqu\u2019en 1872. En 1938, ces familles repr\u00e9sentaient une partie infinit\u00e9simale de la population (\u00e0 peine plus de 1 % des familles), mais d\u00e9tenaient encore 16 % des terres. La forte chute dans la part du foncier d\u00e9tenu par ces familles au cours du temps s\u2019explique en partie par le fait que notre approche ne consid\u00e8re que les lign\u00e9es patrilin\u00e9aires. N\u00e9anmoins, ces donn\u00e9es montrent qu\u2019en 1938, un demi-si\u00e8cle apr\u00e8s l\u2019industrialisation de Dudelange et pr\u00e8s d\u2019un si\u00e8cle et demi apr\u00e8s la fin de l\u2019Ancien R\u00e9gime, 16 % du foncier d\u00e9tenu par des personnes physiques appartenaient encore \u00e0 des familles qui composaient autrefois l\u2019\u00e9lite du syst\u00e8me seigneurial.<\/p>\n Cette persistance s\u00e9culaire des grandes d\u00e9tentions fonci\u00e8res \u00e0 travers les h\u00e9ritages peut trouver son origine dans l\u2019absence de mesures fiscales, notamment l\u2019imp\u00f4t sur la succession en ligne directe ou l\u2019imp\u00f4t foncier, qui auraient pu venir freiner des strat\u00e9gies de conservation du foncier dans le giron familial sur un temps long. En effet, la transmission de grands domaines par h\u00e9ritage reste une pratique courante, consolidant la concentration des terres et perp\u00e9tuant les in\u00e9galit\u00e9s fonci\u00e8res \u00e0 Dudelange. Alors qu\u2019une certaine concentration fonci\u00e8re pouvait se justifier dans un contexte o\u00f9 la terre \u00e9tait utilis\u00e9e \u00e0 des fins productives, notamment l\u2019agriculture, l\u2019importance de l\u2019agriculture a fortement diminu\u00e9 depuis les origines du cadastre. Si la surface cultiv\u00e9e \u00e0 Dudelange repr\u00e9sentait encore 56 % de la surface totale de la ville en 1907, elle n\u2019\u00e9tait plus que de 18 % en 1999. Cette diminution de la surface cultiv\u00e9e a eu lieu en m\u00eame temps qu\u2019un accroissement important de la valeur du foncier constructible du fait de la pression croissante sur le foncier, et ce, dans un contexte de fort d\u00e9veloppement industriel et urbain. La r\u00e9tention fonci\u00e8re devient donc de plus en plus lucrative, tout en devenant de moins en moins justifiable par une logique de production agricole.<\/p>\n Cette situation a des r\u00e9percussions directes sur l\u2019acc\u00e8s au logement, qui commence par l\u2019acc\u00e8s au foncier. L\u2019absence d\u2019imp\u00f4t sur les successions en ligne directe et la tr\u00e8s faible importance de l\u2019imp\u00f4t foncier ont permis aux grandes familles propri\u00e9taires de conserver et m\u00eame parfois d\u2019accro\u00eetre leur emprise fonci\u00e8re. Ce constat historique appelle \u00e0 une r\u00e9flexion approfondie sur les r\u00e9formes n\u00e9cessaires pour favoriser une r\u00e9partition plus \u00e9quitable des terres. Pour s\u2019attaquer efficacement \u00e0 ces in\u00e9galit\u00e9s, il est crucial de reconsid\u00e9rer les politiques fiscales, notamment en ce qui concerne l\u2019imp\u00f4t foncier et l\u2019imp\u00f4t sur les successions en ligne directe pour ce qui est des grandes possessions fonci\u00e8res non exploit\u00e9es, particuli\u00e8rement celles qui sont constructibles pour l\u2019habitat. Une taxation \u00e0 la fois plus importante et plus cibl\u00e9e pourrait non seulement encourager une meilleure r\u00e9partition des terres, mais aussi rendre le march\u00e9 du logement plus accessible \u00e0 tous les r\u00e9sidents luxembourgeois.<\/p>\nPolitiques fiscales et concentration fonci\u00e8re<\/h2>\n