Villes, discours de la compétitivité et nouveaux types de logements
La création de logements en milieu urbain a beaucoup évolué au cours des dernières décennies, au regard de transformations sociétales et économiques majeures. Depuis l’avènement de l’économie de la connaissance et la flexibilisation du marché du travail à partir des années 1970, en passant par l’accélération de la globalisation dans les sociétés caractérisées par un capitalisme « avancé », de nouveaux discours mêlant développement économique et spatial ont vu le jour. En particulier, une compétition accrue s’est installée, d’abord entre villes majeures, puis de plus en plus entre villes de taille moyenne, afin d’attirer des travailleurs hautement qualifiés des secteurs de l’économie créative et de la connaissance. Dans ce contexte, de nouvelles formes de logement ont vu le jour et ont pu se développer avec le soutien plus ou moins actif des autorités publiques.
Entre autres, l’émergence de résidences concentrant de petits logements avec des espaces partagés et dédiées aux étudiants et « jeunes professionnels » a été vue comme un moyen d’attirer ces populations dans des zones de régénération urbaine et de favoriser le redéploiement économique et territorial de ces zones. Ce développement est également lié à la tendance, parmi les jeunes adultes, à rester locataires du marché privé pour des périodes de plus en plus longues, au vu de leurs difficultés croissantes à accéder à un logement locatif abordable et à devenir propriétaires. À côté de ce phénomène, il est souvent admis que les jeunes seraient plus enclins à partager leur logement, pour pouvoir accéder à des quartiers plus attractifs et faire face aux loyers élevés, en particulier en milieu urbain. Ces tendances seraient aussi le reflet de parcours de vie plus hétérogènes et moins linéaires qu’auparavant. Néanmoins, c’est souvent par contrainte et non par choix que les jeunes partagent leur logement, surtout lorsque cette pratique dure dans le temps, ce qui peut avoir des répercussions sur leur bien-être et leur sécurité d’occupation. Ces difficultés n’ont pas empêché la prolifération de différentes formes de logements partagés dans de nombreuses villes occidentales.
Le co-living, reflet de l’ultra-marchandisation du logement
Parmi ces formes de logements partagés, on retrouve le co-living. Ce terme commercial désigne la mise en location de chambres meublées avec des espaces partagés et des services, proposés par des sociétés professionnelles spécialisées, moyennant des frais d’adhésion au portefeuille et à la clientèle gérés par ces sociétés. Ces dernières promettent une offre flexible et une expérience sans tracas à des personnes en situation de transition – typiquement de jeunes travailleurs mobiles – et ont recours de manière plus ou moins extensive aux plateformes et aux technologies digitales au sens large. De par leur rôle d’intermédiaire dans la mise en location et la gestion de ces chambres, les sociétés de co-living ont institutionnalisé et professionnalisé la colocation, afin d’en optimiser le rendement, de développer le secteur de manière très rapide et d’ouvrir cet actif à l’investissement institutionnel.
Le co-living, comme d’autres formes de logement partagé (par exemple, les résidences étudiantes privées) et d’autres actifs dits de « niche », peut être considéré comme du logement ultra-marchandisé. Ce concept, utilisé initialement par David Madden et Peter Marcuse (2016)[1], fait référence à l’influence extrême de l’immobilier et de l’accumulation de capital dans tous les aspects de la création de logements. Ainsi, chaque étape du processus de création de logements peut être marchandisée et devient guidée par l’accumulation de capital. Ce phénomène a surtout été observé suite à la crise financière de 2008-2009 et au boom technologique qui a donné naissance au capitalisme digital. L’intermédiation digitale et l’avènement des plateformes ont permis de créer de nouvelles opportunités d’investissement dans l’immobilier et ont directement contribué à l’émergence et au développement accéléré des actifs de niche tels que le co-living, en tant qu’outils puissants de collecte de données et de gouvernance digitalisée. Le co-living peut ainsi être vu comme un actif rendu possible par la digitalisation et qui accélère la capture de flux de capital et de travail, et par là, l’ultra-marchandisation du logement.
Réponse à une triple crise, symptôme de problèmes structurels
Au Luxembourg, le co-living se présente en surface comme une réponse à une triple crise impliquant l’État, le marché et la société. Alors que la prospérité économique du pays repose sur le recrutement de travailleurs hautement qualifiés à l’étranger, la crise immobilière de 2022 a accentué un déficit structurel de logements. En parallèle, le marché locatif privé est caractérisé par une faible profondeur de marché et des rendements limités. Cependant, il reste largement inabordable pour de nombreux groupes de la population, et il est devenu de plus en plus difficile pour le plus grand nombre d’accéder à la propriété privée. Dans ce contexte, le co-living se présente comme un outil d’attractivité des talents, un remède au manque de rendement locatif et aux difficultés à faire redémarrer la construction de logements, ainsi qu’une solution accessible et abordable pour les travailleurs expatriés. Cependant, le développement du co-living peut également être perçu comme le dernier symptôme d’un système de logement reposant sur des politiques consensuelles et une gouvernance entrepreneuriale, utilisant le discours de crise pour maintenir la question du logement dépolitisée.
Ainsi, les sociétés de co-living mobilisent des discours antinomiques face à différents types d’acteurs, tout en leur fournissant un champ discursif leur permettant de créer une apparence de consensus. Ces discours peuvent être décortiqués comme suit :
- Lorsqu’elles s’adressent aux pouvoirs publics, les sociétés de co-living présentent leur offre comme une solution pour rétablir la compétitivité économique du pays, tout en contribuant à « lutter contre la solitude ». Mais ce discours est symptomatique de la tension entre compétitivité et cohésion sociale et occulte le risque qu’une offre développée pour des locataires « premium » ne renforce des phénomènes d’exclusion sur le marché du logement ;
- Vis-à-vis de la société, les sociétés de co-living promettent l’accès à une offre abordable et de qualité pour les locataires, tout en faisant la publicité des gains de rentabilité envers les investisseurs et les propriétaires. Mais ce double discours illustre la fragmentation croissante, au sein de la société, entre les « locataires perpétuels » et ceux qui ne cessent d’accumuler plus de richesse grâce à l’immobilier.
- Au marché, les sociétés de co-living promettent enfin de stimuler à la fois la productivité des travailleurs – car tout est pensé pour qu’ils puissent être plus productifs et opérationnels dès le premier jour – et l’offre de logements. Mais considérer le logement avant tout comme un lieu de production de capital perturbe les autres fonctions associées au « chez soi ». De plus, miser sur la productivité des « Higher Earners Not Rich Yet » – qui pourraient d’ailleurs rester « not rich » dans des sociétés où l’accession à la propriété privée reste la norme – renforce l’acceptabilité de la précarité.
Un développement concentré dans et autour de la capitale… mais pas seulement
Actuellement, il y a principalement trois sociétés locales spécialisées dans le co-living au Luxembourg et deux sociétés internationales qui ont fait leur entrée sur le marché luxembourgeois de manière effective. L’offre se concentre à Luxembourg-Ville et dans les communes avoisinantes, et dans une moindre mesure au sud du pays, autour du campus de Belval. Certaines sociétés locales ont même quelques résidences de l’autre côté de la frontière, à Arlon et Micheville. Le co-living s’est aussi bien développé dans le stock existant (qui représente la majorité de l’offre actuelle) – en particulier dans des quartiers centraux de la capitale tels que gare, Bonnevoie Nord et Sud et le Limpertsberg – que dans la construction neuve, où il prend alors la forme de résidences construites à cette fin, de la même manière que les résidences de logements partagés décrites ci-dessus, et se développe plutôt dans des zones périphériques qui ont fait l’objet de projets urbains. Les loyers par mètre carré sont généralement bien plus élevés que sur le marché locatif traditionnel, d’autant plus si les chambres sont louées pour de courtes durées.
Perspectives de développement : une stratégie en trois temps
Les stratégies de développement des sociétés de co-living peuvent être vues en trois temps. Dans un premier temps, elles cherchent à créer une réponse inévitable – encore une fois, à travers l’offre de solutions accessibles et sans tracas – à une demande des jeunes travailleurs mobiles des secteurs de la tech et de la finance. Cependant, certaines sociétés « recrutent » littéralement les locataires et peuvent être très sélectives dans le profilage des « co-livers », dont elles vérifient qu’ils conviennent à la communauté et attendent qu’ils soient en recherche d’une certaine forme d’exclusivité liée à cet entre-soi. Dans un second temps, ces sociétés cherchent à devenir un partenaire inévitable pour attirer des investisseurs étrangers dans les projets résidentiels neufs, en leur assurant une certaine rentabilité, rendue possible par une densification à l’extrême de l’espace et des taux d’occupation optimisés. Cette stratégie va de pair avec une expansion et une professionnalisation du secteur, ainsi que la création d’écosystèmes rassemblant investisseurs, promoteurs et exploitants spécialisés. Enfin, dans un troisième temps, de plus en plus d’opérateurs se diversifient ou créent des alliances afin de combiner différents produits (chambres et unités indépendantes, de très courte à moyenne durée) dans différentes localisations. Il s’agit là d’une manière de pousser l’optimisation et l’offre de mobilité interne un cran plus loin, mais cela n’est possible qu’avec une certaine taille de portefeuille. Cela implique une volonté de croissance, qui se superpose néanmoins à l’idée que le co-living doit rester un segment de niche… ce qui traduit une volonté de garder le contrôle sur ce secteur.
Une planification située dans une zone grise, suscitant d’importants enjeux de régulation
Pour mieux comprendre les enjeux de régulation et de planification urbaine liés au développement du co-living, il faut se pencher sur un ensemble d’instruments à la fois au niveau national (bail à habitation, établissements d’hébergement, critères d’habitabilité et de salubrité, etc.) et communal (plans d’aménagement généraux et particuliers, règlements sur les bâtisses, les voiries et les sites). De l’analyse du cadre actuel, il ressort qu’il n’existe pas de critères spécifiques pour encadrer le développement du co-living, ce qui pourrait rendre les communes démunies face à de grands acteurs internationaux privés qui ont tendance à faire leur entrée dans de nouveaux marchés locaux avec des cahiers des charges très standardisés et optimisés (allant parfois jusqu’à spécifier le nombre de mètres linéaires de penderie par chambre). Par ailleurs, une partie de l’offre se positionne à l’interface entre logement et hébergement pour une « clientèle de passage », ce qui dépend entre autres du caractère commercial ou non de l’activité, des durées d’occupation proposées, de la manière dont le ménage est délimité, et des possibilités ou non de s’enregistrer à la commune. Un basculement d’une partie trop importante du parc de logements concerné vers le secteur de l’hébergement risquerait d’aggraver la pénurie structurelle de logements disponibles pour de longues durées, avec des implications sur la sécurité d’occupation et une précarisation des occupants, également dans d’autres sphères de la vie.
Enfin, la manière dont les unités de co-living sont aujourd’hui délimitées dans la planification de nouveaux projets (en suivant la réglementation actuelle sur les chambres meublées) conduit à sous-estimer les densités d’occupation réelles. En effet, dans la plupart des projets réalisés et en cours, une unité de co-living est délimitée comme un ensemble de chambres partageant les mêmes locaux collectifs (cuisine, séjour, salle de bains dans certains cas). Dans les calculs de densité de logement, ces grandes unités permettent donc de compenser des typologies studio et appartement une chambre, alors même que chaque occupant a pour seul espace privatif sa chambre. Cela questionne la manière dont on définit et considère l’objet « logement ».
Le risque de faire ressurgir d’anciennes formes de précarité
Au Luxembourg, au début du 20ème siècle, on appelait Schlafgänger les personnes qui louaient le lit de l’occupant principal pendant ses heures de travail. Au cours d’un entretien effectué avec un expert de l’immobilier à propos du co-living, cette personne a suggéré qu’un jour, grâce à l’intelligence artificielle, plusieurs personnes pourraient partager la même chambre selon les jours de la semaine. En Californie, il existe déjà des « podshares », de grands dortoirs où l’on loue un lit, qui sont présentés comme le futur du logement dans la presse locale. A partir de ces exemples, on peut se demander si une innovation est toujours quelque chose de nouveau, d’inévitable, et sans limites. Plus généralement, il semble essentiel de questionner les discours de l’innovation et de la flexibilité liés au co-living, et de se rappeler que le développement de nouvelles formes de logement correspond parfois avant tout à la remarchandisation de pratiques anciennes, posant ainsi le risque de la résurgence de certaines formes de précarité.
Pour aller plus loin :
Uyttebrouck, C. (2025). Enjeux de régulation liés au développement de nouveaux segments sur le marché locatif privé. Ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire – Observatoire de l’Habitat. https://logement.public.lu/fr/publications/observatoire/note-46.html
Uyttebrouck, C., & Paccoud, A. (2026). Hyper-commodified housing products and the triple crisis: regulating the symptom or rethinking housing provision? Regional Studies, 60(1). https://doi.org/10.1080/00343404.2026.2626500
Uyttebrouck, C., & Paccoud, A. (2026). Pushing housing hyper-commodification: How new rental market intermediaries capture flows of labour and capital under platform capitalism. International Journal of Housing Policy. https://doi.org/10.1080/19491247.2026.2707742
Uyttebrouck, C., Zięba-Kulawik, K., & Paccoud, A. (2024). Typologie de logements locatifs partagés, de courte durée et digitalisés. Ministère du Logement – Observatoire de l’Habitat. https://logement.public.lu/fr/publications/observatoire/note-41.html
Photo : Jwh at Wikipedia Luxembourg, CC BY-SA 3.0 LU, via Wikimedia Commons